不動産投資信託の利回り

不動産 利回り 比較投資家はポートフォリオを構築する中で数多くの金融商品から良いと思ったものを選び、組み合わせますが、商品や銘柄の選定において重要視するのが利回りだと思います。

現物株式の場合だと、平均して2%~3%程度の利回りが普通だと思いますが、上場不動産投資信託の利回りは4%~6%と非常に高く設定されています。
もちろん株と同じように銘柄によってはそれを下回ることもありますし、中には10%を越える銘柄も存在します。

不動産投資信託に限らず利回り計算方法の基礎は以下のようになります。

配当金額(分配金) ÷ 預け入れ年数 ÷ 投資額 × 100 = 利回り(%)

これを上場不動産投資信託向けに解釈すると

これが不動産投資信託の年間配当利回りの計算方法になります。

高配当・高利回りなものは危険?

先ほどの計算式の中で毎日変動し続ける「投資額(価格)」について注目してみましょう。
実際に数字を当てはめて計算してみるとわかりやすいと思いますが、市場価格が上がれば利回りは下がり、逆に市場価格が下がる程、高利回りとなります。

市場価格が割安で配当利回りの高い時に買い付けるのは投資の基本ですが、ここには落とし穴が存在します。

価格が下がり続け、それに伴い利回りが上昇する程優良銘柄であると思われる方が多いのですが、高い利回りにはそれだけの理由があるというのが市場の原則です。

買おうと思っている不動産投資信託銘柄に対し、悪い情報をイチ早く嗅ぎつけた早耳筋が、市場で売り抜けを行い価格が下がった結果、予想していた利回り以上に差益における損失が出てしまった。
ということや、ヒドイ時には差益での損をした挙句、投資法人が当初想定していた賃貸収入を得られず、分配金引き下げのアナウンスを出したという「リスク」が利回りが上昇することに比例して高まってくることを覚えておきましょう。

それでは、通常の現物株に対して常に高い利回りを提供している不動産投資信託は危険な商品なのでしょうか?

利益の90%以上を還元 REITは配当性向が高い

その答えはNoです。REITの配当性向
当然、他の投資商品と同じく元本割れリスクは存在しますが、不動産投資信託が特別危険というわけではありません。

利回りとは別の指標として「配当性向」というものがあります。
これは、REITの投資法人が1年間に得た利益の内、何パーセントを投資家に還元するか?ということを調べる指標です。

分配金 ÷ 当期純利益 × 100 = 配当性向(%)

1年間に得た利益をすべて還元した場合、配当性向は100%になります。

J-REITには、不動産投資法人特有のペイ・スルー課税方式が導入されており、

を条件に、法人税が実質非課税になっています。

現物株と比較した場合、一般の上場企業の配当性向は20%~40%あればかなり良い方ですが、不動産投資信託は配当性向90%以上が義務付けられている為、必然的に高い利回りが実現しているのです。

不動産投資信託 解説

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